如今研判一個區域的未來，再不能被行政設定局限了視野。
產業那只無形的手，調節著人和城市之間的供需。人群來來往往，模糊了城市之間的邊界。不同城市協同共生，就像一棵參天大樹，根干枝葉各司其職，榮辱與共。
深圳和東莞，數十年來，3條產業帶脈沿線鋪開，產業生態因此愈發枝繁葉茂。站在今日東莞，仿佛看見10年前正在蓄勢待發的深圳。
Part1
七普數據出臺
東莞仿若深圳10年前
七普數據出臺，東莞首次邁進千萬人口俱樂部，一如2010年的深圳。再看GDP總量，2020年東莞近萬億，與10年前的深圳也何其相似。
如果再細化到人口結構，整個珠三角，東莞最年輕。
東莞32個鎮街里有22個15-59歲人口占比超過80%，并且絕大部份鎮街60歲以上人口占比低于10%。
10年前的深圳，也曾經身處這樣的“人口盈利”期。
當時統計口徑是15-64歲，深圳這一比例高達88.45%。經濟加速，不僅讓城市收獲了更多的人口，更重要的是，收獲了年輕人。
產業和城市，從來都是一對量子糾纏。產業要素的流轉，既是城市生長的因，也是城市生長的果。
新來到的年輕人，飛速運轉的大腦和對生活的熱情，爆發出無窮盡的需求和勃勃生機，他們一點點沖破城市原有的天花板。
剛剛晉級千萬人口的大城的東莞，站上歷史的舞臺，就如同10年前的深圳。
▲數據來源：國家統計局
Part2
深圳企業擴張入莞3條路
這條路的性價比肉眼可見
看得見的數據，是東莞人口站在了深圳曾經的位置。看不見的數據，是東莞的產業，和10年前的深圳一樣快速崛起。
在都市圈概念流行之前，東莞和深圳， 就是如影隨形的兄弟城市。不僅僅是在GDP的坐標系里，先后登上萬億的高峰。更因為兩座城市之間在產業上，協同共生，相互成就。
產業像是一條河，總是順勢流淌。
區域和區域的分工協同，企業與企業的合作，人與人的聯系，錢和錢的往來，成本和成本之間的落差，沉淀出產業河床，形成獨特的產業生態。
過去數十年來，伴隨著高速公路的延展，已經形成這樣3條深圳企業擴張入莞的產業河流：
西線：深圳前海到寶安，然后從濱海新區進入東莞；
中線：從科技園到西麗，再到光明。然后分成兩線，一線繼續向前過觀瀾，從塘廈、松山湖進入東莞，另一線沿著光明科學城向東，從黃江、常平進入東莞；
東線：已經嵌入深圳，和大運新城連成一片，從鳳崗、謝崗進入東莞。
盡管每條路線上流動的產業不盡相同，但是中線尤為可期，有兩個原因：
一個是，光明在建的13號線，未來是要連通西麗留仙洞總部基地、南山科技園和深圳灣。換句話說，深圳最重要的科創園區都在沿線鋪開，而光明大學城、西麗大學城、深圳大學則分布在這些園區周邊。站在10年后來看，這條線，終將成為整個珠三角最重要的科創動脈。
另一個，擴張中線的兩條分支在常平匯合。
華為也沿線遷徙，帶動著大量電子通訊上下游企業向北布局松山湖。光明科學城99平方公里，北區定位裝置集聚區，除中山大學深圳校區外，集中布局重大科技基礎設施、科研機構、前沿交叉研究平臺、高水平大學等。
從常平出發，百度地圖顯示，到松山湖大約20公里，到光明科學城也是20公里，開車都在15-20分鐘。三個點位共同畫出一個邊長大約為20公里的產業三角。
而且，當前無論是地價、房價還是廠房、寫字樓的租金水平，常平普遍只有光明的1/3，松山湖的1/2。有吸引力的落差，高效流暢的通行，對于兩個片區的產業升級和人口外溢，形成有力支撐。
無論是位置、效率、還是價格，常平都堪稱智能智造高地里的價格洼地，在深圳企業擴張的路線圖里，有著極高的性價比。
Part3
品牌企業扎堆萬畝舊改
首批M0園區正在陸續入市
常平的價值，也被一眾品牌企業看在眼里。
2019年，招商、華潤、時代宣布進入常平，針對超過1萬畝，大約5691867平方米的城市空間進行更新升級，相當于8.32個華潤大沖，12.38個白石洲。
其中東莞時代的所處的盧屋片區，因為毗鄰甬莞高速和莞深高速常平出入口，采用M0方式進行改造，借力廣深科技創新走廊，打造環境優美、產業聚集電子信息智創園區。
就在5月21日東莞的戰略新興產業招商大會上，常平還再次提出：
重申要圍繞高端裝備制造業，積極盤活土地，大力推進“六大系列工程”和“六大片區”建設，不斷為實現高質量發展儲勢賦能，打造高品質東莞東部中心的目標。
M0是新型產業用地，紅本獨立產權，但是產權可以分割辦理，一戶一證。更便于一些快速發展的企業進行固定資產配置，為將來進入資本市場提前準備。
據了解，時代智匯即是廣東省和東莞市的雙重大項目，也是當下東莞東部唯一在售的產業園區。
首批入市，主要有產研大廈、獨棟廠房和配套宿舍、商鋪等產品在售。產研大廈標準層面積約2440㎡，可以分割為兩個獨立空間。
充分考慮到生產研發所需要的電力、計算和承重，不僅兩端分別配備機房、1.6噸客梯，2噸貨梯和3噸可進叉車貨梯，還各自設置了一個18㎡的室內吊裝平臺，讓未來產品進出都更加安全高效。
1樓層高6米，2-11樓層高4.5米，都是深受市場歡迎的品質剛需產品。對獨立性要求更高的企業，還有約11000㎡的稀缺獨棟研發總部可以選擇。
宿舍面積區間約32-55㎡，分為人才宿舍和高管宿舍兩種。為企業員工提供安居之所，可以無后顧之憂的在園區工作生活。
常平公寓市場租金大概在1500左右，對企業員工來說，入駐企業配置的宿舍，就等于最大程度上解決了員工的生活煩惱。
所以，作為企業來說，宿舍配套，也很大程度上，保障了企業員工的穩定性。
同時，和其他園區多地處偏遠不同，時代智匯是絕對的“都市型”產業園區，這里可以工作，也不乏生活。
5公里范圍內，東莞東站、商業、金融、文化、教育配套一應俱全。步行10分鐘內，綠地、金地、碧桂園、萬科的住宅社區也已經非常成熟，并且二手市場也售價不菲，已經為片區價值做了定位。
園區內部，除了工作需要的辦公生產空間和配套居住空間外，還配備了食堂、會議廳、路演大廳等多功能空間，還可以無縫進入馬腰嶺登山公園。員工下班之后的休閑生活再也不用老板操心了。
而且，時代中國多年沉淀下來的美學基因和建造經驗，也為項目加分不少。從招商中心和已經出街的展示空間，已經可見一斑。
更重要的是在看不見的部分。
有經驗的審美，絕不是不求最好但求最貴，而是追求對用戶需求的洞察，更懂得張弛有度，把力量用在刀刃上，既能提升企業形象，又不會因為成本失控把壓力轉嫁給企業。
而美，是這個時代擁抱年輕人最舉重若輕的競爭力。
回到最后。海爾集CEO張瑞敏曾經說，沒有成功的企業，只有時代的企業。如今還可以說，沒有成功的產業，只有時代的產業，以及時代的產業園區，和時代的產業美學。
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